Σε ελκυστικά επίπεδα διατηρούνται τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων στην ελληνική αγορά καθώς, παρά την άνοδο των αποδόσεων στις προθεσμιακές καταθέσεις και την ενίσχυση του κόστους διατραπεζικού δανεισμού όπως εκφράζεται από τους δείκτες Εuribor, οι τράπεζες δεν έχουν προχωρήσει σε σημαντικές αναθεωρήσεις της επιτοκιακής πολιτικής τους.
Την ίδια στιγμή έχουν συμπεριλάβει στις νέες δανειακές συμβάσεις όρους που στόχο έχουν να δημιουργήσουν ένα αίσθημα ασφάλειας στα νοικοκυριά που πληρούν τα αυστηρά κριτήρια πιστοληπτικής αξιολόγησης και επιθυμούν να αποκτήσουν ακίνητο με τραπεζική χρηματοδότηση, αλλά διστάζουν λόγω της αρνητικής ψυχολογίας που έχει δημιουργήσει η κρίση.
Σε αρνητικά επίπεδα
Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το μέσο σταθερό για 1 έτος ή κυμαινόμενο επιτόκιο διαμορφώνεται στο 3,67%, ενώ το μέσο σταθερό από 2 ως 5 έτη δεν ξεπερνά το 4%. Σε χαμηλά επίπεδα της τάξεως του 5,5% ανέρχονται και τα επιτόκια των δανείων που εξασφαλίζουν σταθερή δόση για τουλάχιστον 10 χρόνια, ανεξάρτητα από την πορεία των αγορών. Παρά ταύτα, η ροή κεφαλαίων προς την πραγματική οικονομία μέσω της στεγαστικής πίστης αναμένεται να κλείσει σε αρνητικά επίπεδα για το 2010. Είναι χαρακτηριστικό ότι το διάστημα Ιανουαρίου- Νοεμβρίου 2010 τα υπόλοιπα των δανείων της κατηγορίας μειώθηκαν κατά 65 εκατ. ευρώ έναντι αύξησής τους κατά 2,38 δισ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο της αμέσως προηγούμενης χρονιάς.
Οπως επισημαίνουν τραπεζικοί, το μεγαλύτερο μέρος των νέων εκταμιεύσεων που καταγράφηκαν πέρυσι, ύψους 6 δισ. ευρώ, κατευθύνθηκε στην αναχρηματοδότηση παλαιών χορηγήσεων. Η ραγδαία πτώση της αγοράς αποδίδεται τόσο στην αυστηροποίηση της διαδικασίας ελέγχου των υποψήφιων δανειοληπτών από τις τράπεζες όσο και στη μειωμένη ζήτηση από τα νοικοκυριά. Από τα στοιχεία της Ελληνικής Ενωσης Τραπεζών προκύπτει ότι σε σχέση με το 2008 οι αιτήσεις για στεγαστικά δάνεια υποχώρησαν κατά 42% την περυσινή χρονιά, ενώ ακόμη μεγαλύτερη ήταν η πτώση στο ύψος των ποσών που ζητήθηκαν.
Με το ξέσπασμα της κρίσης, την ένταξη της Ελλάδας στον μηχανισμό στήριξης ΕΕ-ΔΝΤ και τον αποκλεισμό των εγχώριων πιστωτικών ιδρυμάτων από τη διατραπεζική η αγορά ισορρόπησε σε χαμηλότερα επίπεδα. Εκτιμάται ότι και το 2011 οι τράπεζες θα ασχοληθούν κατά κύριο λόγο με τις αναχρηματοδοτήσεις παλαιών δανείων, παρά τα χαμηλά επιτόκια και την άρση του «πόθεν έσχες» για την αγορά πρώτης κατοικίας. Οπως τονίζουν τραπεζικοί, αν δεν υπάρξει βελτίωση στην ψυχολογία των καταναλωτών, ακόμη και η αποκατάσταση ομαλών συνθηκών ρευστότητας δε είναι ικανή από μόνη της να επαναφέρει τους ρυθμούς ανάπτυξης της αγοράς σε θετικά επίπεδα.
ΠΟΙΕΣ ΕΙΝΑΙ ΟΙ ΠΡΟΣΦΟΡΕΣ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ
Αυτή την περίοδο διατίθενται πολύ καλές προσφορές σε προγράμματα που εξασφαλίζουν σταθερή δόση για μια περίοδο ακόμη και 10 ετών,ενώ ορισμένες τράπεζες προχωρούν σε επιδότηση του επιτοκίου τα πρώτα χρόνια εξόφλησης. Παράλληλα,δημιουργείται ένα πλέγμα ασφαλείας που προστατεύει τους δανειολήπτες από τις διακυμάνσεις των αγορών. Συγκεκριμένα:
1. Επανέρχονται στο προσκήνιο τα προγράμματα ανώτατου επιτοκίου,τα οποία εξασφαλίζουν στον δανειολήπτη ότι η δόση του δεν θα ξεπεράσει ένα προκαθορισμένο πλαφόν,ανεξάρτητα από την πορεία του κόστους δανεισμού διεθνώς.Ετσι,το νοικοκυριό γνωρίζει εκ των προτέρων ποια θα είναι η μέγιστη δόση που θα πληρώσει,ανεξαρτήτως της πορείας των επιτοκίων.
2. Παρέχονται, παράλληλα με τα στεγαστικά δάνεια, ασφαλιστικά προγράμματα που εξασφαλίζουν τον δανειολήπτη σε περίπτωση που χάσει για ένα διάστημα τη δουλειά του. Δηλαδή η ασφαλιστική εταιρεία μπορεί,π.χ.,να πληρώνει τις μηνιαίες δόσεις για διάστημα έως και 12 μηνών, ώσπου το νοικοκυριό να αποκτήσει ξανά εισόδημα.
3. Προσφέρονται ευελιξίες που υπήρχαν και παλαιότερα, όπως η δυνατότητα μείωσης της μηνιαίας δόσης για κάποιο διάστημα ή παράλειψης κάποιων δόσεων μέσα στον χρόνο. Παράλληλα,σε ορισμένα προγράμματα δίνεται η δυνατότητα επιμήκυνσης της διάρκειας αποπληρωμής του δανείου.
Επιτόκια ανάλογα με τις ανάγκες του κάθε δανειολήπτη
ΚΥΜΑΙΝΟΜΕΝΟ: Τα προγράμματα με κυμαινόμενο επιτόκιο είναι συνδεδεμένα με κάποιο από τα διατραπεζικά επιτόκια Εuribor, τα οποία μεταβάλλονται καθημερινά στις διεθνείς χρηματαγορές. Η δόση τους είναι μεταβαλλόμενη ανάλογα με την κίνηση των ευρωπαϊκών επιτοκίων. Τα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο απευθύνονται κυρίως σε νοικοκυριά, τα εισοδήματα των οποίων κινούνται ανάλογα με τη γενικότερη πορεία των οικονομιών.
ΣΤΑΘΕΡΟ: Τα προγράμματα αυτά ταιριάζουν περισσότερο σε δανειολήπτες με σταθερά εισοδήματα (π.χ. μισθωτοί), διότι διασφαλίζουν σταθερές δόσεις ανεξαρτήτως της πολιτικής της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας και των εξελίξεων στις διεθνείς χρηματαγορές. Καθιστούν ευκολότερη την κατάρτιση του οικογενειακού προϋπολογισμού για πολλά χρόνια χωρίς να υπάρξουν δυσάρεστες εκπλήξεις. Ωστόσο έχουν το μειονέκτημα ότι σε περίπτωση πρόωρης εξόφλησης μέρους ή του συνόλου του δανείου οι τράπεζες επιβάλλουν ποινή.
ΑΝΩΤΑΤΟ ΕΠΙΤΟΚΙΟ: Πρόκειται για δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου τα οποία εξασφαλίζουν μια «οροφή» στο κόστος δανεισμού. Αυτό σημαίνει ότι σε καμία περίπτωση το επιτόκιο δεν θα ξεπεράσει ένα προκαθορισμένο όριο. Με αυτόν τον τρόπο ο δανειολήπτης γνωρίζει εκ των προτέρων ποια είναι η μέγιστη μηνιαία δόση που θα κληθεί να καταβάλει σε περίπτωση μεγάλης ανόδου των επιτοκίων του ευρώ. Από την άλλη, έχει το πλεονέκτημα ότι θα επωφεληθεί, από τη στιγμή που πρόκειται για κυμαινόμενο επιτόκιο, όταν υπάρξει μείωση επιτοκίων.
ΚΥΜΑΙΝΟΜΕΝΟ: Πρόκειται για δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο που εξασφαλίζουν σταθερές δόσεις για όλη τη διάρκεια του δανείου, η οποία μεταβάλλεται ανάλογα με την πορεία των επιτοκίων. Οταν τα επιτόκια αυξάνονται, η διάρκεια μεγαλώνει ώστε η δόση να παραμείνει σταθερή, και αντιστρόφως. Βεβαίως υπάρχουν δύο σοβαρά μειονεκτήματα: πρώτον, η αύξηση της διάρκειας εξόφλησης συνεπάγεται και αύξηση των καταβαλλόμενων τόκων, με αποτέλεσμα την άνοδο του συνολικού κόστους δανεισμού· δεύτερον, η διάρκεια του δανείου δεν μπορεί να επιμηκυνθεί απεριόριστα, καθώς η εξόφληση του δανείου πρέπει να έχει ολοκληρωθεί προτού ο δανειολήπτης γίνει 75 ετών.
Προϊόντα σε ελβετικό φράγκο
Για να αποφασίσει κάποιος αν τον συμφέρει να δανειστεί σε ελβετικό φράγκο θα πρέπει να κατανοήσει τα χαρακτηριστικά των συγκεκριμένων προγραμμάτων. Εχουν μεν το πλεονέκτημα των χαμηλότερων επιτοκίων σε σχέση με τα αντίστοιχα του ευρώ, ωστόσο ενέχουν συναλλαγματικό κίνδυνο, ο οποίος είναι ικανός να εκτροχιάσει τον προϋπολογισμό ενός μέσου νοικοκυριού. Ειδικά όταν πρόκειται για δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου ο κίνδυνος είναι διπλός και προέρχεται τόσο από την άνοδο του κόστους δανεισμού όσο και από την πορεία της ισοτιμίας ευρώελβετικού φράγκου.
Τα προαναφερθέντα μεταφράζονται, πρώτον, σε αύξηση της μηνιαίας δόσης και, δεύτερον, σε αύξηση του ανεξόφλητου κεφαλαίου αποτιμημένου σε ευρώ. Δηλαδή, αν κάποιος χρωστά στην τράπεζα 100.000 ευρώ και το ευρώ υποτιμηθεί κατά 10% σε σχέση με το φράγκο, η οφειλή του αυτομάτως αυξάνεται σε 110.000 ευρώ. Βέβαια, αξίζει να σημειωθεί ότι το ευρώ έχει υποχωρήσει σε ιστορικά χαμηλά έναντι του ελβετικού νομίσματος σήμερα, γεγονός που αυξάνει τις πιθανότητες μιας ανοδικής κίνησής του. Σε κάθε περίπτωση, ο δανειολήπτης θα πρέπει να λάβει σοβαρά υπόψη του τους κινδύνους που αντιμετωπίζει.
Επιλογές
Ενα νοικοκυριό που αποπληρώνει ήδη στεγαστικό δάνειο σε φράγκο έχει τις εξής επιλογές:
Να μην πράξει απολύτως τίποτε, εφόσον εκτιμά ότι το ευρώ θα ανατιμηθεί περαιτέρω έναντι του φράγκου.
Να αλλάξει το είδος του επιτοκίου από κυμαινόμενο σε σταθερό, με την προϋπόθεση ότι προσδοκά ανατίμηση του ευρώ έναντι του φράγκου ή διατήρησή του στα τρέχοντα επίπεδα, ώστε να μην υπάρξει νέα αύξηση του ανεξόφλητου κεφαλαίου σε ευρώ.
Να μεταφέρει το δάνειό του σε πρόγραμμα με ευρώ ώστε να μην έχει συναλλαγματικό κίνδυνο. Από εκεί και πέρα θα πρέπει να επιλέξει αν θέλει να αναλάβει επιτοκιακό κίνδυνο ή όχι.
Πηγή: www.eisodima.gr
