Από την άλλη όμως η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα φαίνεται ότι έχει «πατήσει φρένο» στη νομισματική της πολιτική και όχι μόνο δεν σκοπεύει να αυξήσει επιπλέον το κόστος δανεισμού, αλλά ενδέχεται ακόμη και να προχωρήσει σε μειώσεις.
Με αυτά τα δεδομένα, οι τράπεζες «σπρώχνουν» τους πελάτες τους στα σταθερά επιτόκια ή τουλάχιστον στα στεγαστικά δάνεια με «προστασία» στην περίπτωση υπερβολικής ανόδου των επιτοκίων, ενώ πολλοί είναι οι δανειολήπτες που αποφασίζουν να «κλειδώσουν» τη δόση τους. Εντούτοις, υπάρχουν αρκετοί που πλέον «ποντάρουν» στο κυμαινόμενο, υπολογίζοντας ότι η κατάσταση θα παραμείνει ως έχει για μεγάλο χρονικό διάστημα.
Και αυτό γιατί, για παλιούς και νέους δανειολήπτες στη στεγαστική πίστη, μπορεί σήμερα το κυμαινόμενο επιτόκιο ακόμα οριακά να συμφέρει έναντι του σταθερού.
Σε απόλυτες τιμές τα δεδομένα έχουν ως εξής:
Σήμερα, ένα μέσο 10ετές σταθερό επιτόκιο της είναι στα επίπεδα του 5%. Αυτό σημαίνει ότι για ένα 25ετές δάνειο 200.000 ευρώ ο πελάτης πληρώνει περίπου 1.170 ευρώ μηνιαίως.
Αντίστοιχα, τα κυμαινόμενα επιτόκια ξεκινούν από το 4% και φτάνουν στο 4,5% περίπου (επιτόκιο EΚΤ 1,5% πλέον τραπεζικού περιθωρίου από 3% έως 3,5%). Αυτό σημαίνει ότι η μηνιαία δόση ανέρχεται σε 1.055 και 1.110 ευρώ αντίστοιχα.
Αν όμως το επιτόκιο της ΕΚΤ αυξηθεί στο 2% ή στο 2,5%, (κάτι που δεν θεωρείται πιθανό, αλλά δεν μπορεί να αποκλειστεί και πλήρως στην τόσο ρευστή συγκυρία που διανύουμε), τα δεδομένα αλλάζουν άρδην.
Συγκεκριμένα, στο ίδιο πάλι δάνειο, με κυμαινόμενο πάντα επιτόκιο, η µηνιαία δόση ανεβαίνει περίπου στα 1.230 με 1.290 ευρώ, ανάλογα με το περιθώριο κέρδους της τράπεζας. Αυτό σημαίνει ότι γίνεται ακριβότερο και άρα ασύμφορο σε σχέση µε το σταθερό.
Και «ταβάνι» στο επιτόκιο
Για όσους δεν θέλουν να δεσμευθούν με σταθερό επιτόκιο –καθώς πιστεύουν ότι η άνοδος στο κόστος του χρήματος θα αργήσει ή θα «φρενάρει» στα σημερινά επίπεδα, εναλλακτικά οι τράπεζες διαθέτουν και δάνεια µε κυμαινόμενο επιτόκιο, αλλά «ταβάνι» στο επίπεδο που αυτό μπορεί να φτάσει.
Συγκεκριμένα, τα δάνεια αυτά στη αρχή λειτουργούν ως κανονικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο. Οι τράπεζες δηλαδή ανεβάζουν ή κατεβάζουν το επιτόκιο – και κατ’ επέκταση τη μηνιαία δόση – ανάλογα µε την πορεία του Euribor. Αν όμως αυτό ανεβεί σε κάποιο προκαθορισμένο όριο, ο δανειολήπτης δεν επιβαρύνεται περαιτέρω. Για παράδειγμα, ένα δάνειο αυτού του τύπου ξεκινά σήµερα µε κυµαινόµενο επιτόκιο 4,5% (επιτόκιο ΕΚΤ 1,5% και τραπεζικό περιθώριο 3%). Υπάρχει όµως η ρήτρα ότι το συνολικό επιτόκιο δεν μπορεί να ξεπεράσει το 6,5%.
Αυτό σημαίνει ότι όσο το διατραπεζικό επιτόκιο ανεβαίνει µέχρι το 3,5% ο δανειολήπτης επιβαρύνεται κανονικά.
Αν όµως ξεπεράσει το 3,5% – δηλαδή µαζί µε το περιθώριο της τράπεζας το συνολικό επιτόκιο φτάσει το 6,5% –, τότε αυτό «χτυπάει ταβάνι» και ο πελάτης της τράπεζας δεν πληρώνει περισσότερα χρήματα.
Ετσι ο δανειολήπτης έχει σχετική ασφάλεια, καθώς γνωρίζει ότι η µηνιαία του δόση δεν µπορεί να εκτροχιαστεί εντελώς, πληρώνει όµως κατά κανόνα υψηλότερο αρχικό επιτόκιο σε σχέση µε τα «απλά» κυµαινόµενα χωρίς προστασία.
Το ερώτημα «σταθερό ή κυμαινόμενο» όσον αφορά τα επιτόκια ήταν πάντα δύσκολο να απαντηθεί. Πόσο μάλλον σήμερα, σε εποχές ανασφάλειας, αλλά και εξελίξεων, όπως αυτές που ζούμε.
Σε απόλυτες τιμές το κυμαινόμενο επιτόκιο είναι φθηνότερο σήμερα, κανείς όμως δεν είναι σε θέση να γνωρίζει τη θα συμβεί σε 6 ή σε 12 μήνες. Από τη άλλη, το επιπλέον κόστος του σταθερού επιτοκίου μπορεί να επηρεάσει σημαντικά τον οικογενειακό προϋπολογισμό, σε μια εποχή που το κάθε ευρώ μετράει. Και επιπλέον, αν πιστέψει κανείς τις δηλώσεις της ΕΚΤ, τα δεδομένα δεν θα αλλάξουν, τουλάχιστον για κάποιο χρονικό διάστημα. Αν κάποιος λοιπόν παρακολουθεί στενά την αγορά και έχει τις γνώσεις αλλά και το «στομάχι» που απαιτείται για να αντέξει την άνοδο, μπορεί να πάρει το ρίσκο του κυμαινόμενου επιτοκίου. Αν πάλι θέλει να κάνει «κουμάντο» στα χρήματά του ανά πάσα στιγμή, υπολογίζοντας με ακρίβεια το τι πληρώνει και πού, τότε ένα τριετές ή πενταετές σταθερό είναι η ενδεδειγμένη λύση.
Πηγή: www.eisodima.gr